A gestão condominial eficiente exige uma abordagem integrada entre diferentes profissões para garantir que os processos sejam conduzidos com transparência e em conformidade com as normas legais
Realização de assembleias, mediação de conflitos, execução de reformas e a correção de vícios construtivos são questões que podem afetar ente o bem-estar dos condôminos e a valorização do patrimônio imobiliário. É por isso que cada um desses processos deve ser conduzido com transparência e a conformidade com as normas legais. O objetivo é visar a manutenção de um ambiente harmonioso e a preservação do valor das propriedades.
É nesse contexto que a atuação de profissionais coo síndicos, engenheiros, arquitetos, advogados e mediadores se mostra indispensável para garantir a eficiência das operações e a satisfação dos moradores. A realização de assembleias condominiais é um ponto central nesse processo, já que nelas são discutidas e deliberadas questões que vão desde a eleição de síndicos até a aprovação de obras e reformas.
Os encontros devem ser conduzidos de acordo com a Lei dos condomínios (Lei nº 4.591/1964) e o Código Civil, o que garante a transparência e a participação de todos os condôminos. Por isso, a importância da assessoria jurídica junto ao condomínio para garantir a transparência na gestão de contratos e documentos, bem como analisar o risco jurídico e processual.
Além disso, as obras e manutenções exigem cuidado redobrado com análise de propostas e pesquisas de mercado que garanta o melhor custo-benefício para o condomínio. A participação ativa dos moradores na aprovação de contratos e assembleias ajuda a prevenir problemas como superfaturamento e má aplicação de recursos.
Outro desafio da administração condominial é a correção de vícios construtivos. A contratação de engenheiros para a emissão de laudos técnicos é crucial para identificar problemas estruturais de forma precoce, evitando altos custos e riscos à segurança dos moradores.
Aqui, o advogado constituído pelo condomínio ou pelo condômino pode acompanhar as negociações e responsabilidades para elaboração de acordo entre as partes. E, até imparcial para conseguir solucionar a questão.
Além disso, a fiscalização das obras e manutenção periódica realizada no condomínio é fundamental para evitar multas e erros que afetem a segurança estrutural de todo o condomínio e a valorização patrimonial.
Junto aos órgãos competentes, a regularização de reformas também faz parte desse processo, assegurando que todas as intervenções sejam feitas de acordo com a legislação vigente.
Os arquitetos também desempenham um papel fundamental no planejamento e adaptação dos espaços condominiais. A atuação vai desde a criação de projetos que garantem a funcionalidade e ergonomia dos ambientes até a modernização de fachadas e adaptação de áreas comuns para acessibilidade. Projetos bem executados valorizam o imóvel e proporcionam melhor qualidade de vida aos moradores, sendo a contratação de profissionais qualificados um passo essencial para o sucesso dessas iniciativas.
Em suma, a gestão condominial eficiente exige uma abordagem integrada entre as diferentes profissões em cada uma de suas tarefas de atuação. Com isso, não poderia deixar de citar a atuação de advogados na análise de segurança jurídica e lisura dos procedimentos de votação em assembleias, nível de regularização dos documentos, consultoria para casos cotidianos diante de conflitos com vizinhos e cobranças de cotas condominiais. Já os mediadores extrajudiciais desempenham as tarefas para a facilitação da comunicação entre os envolvidos em conflitos condominiais.
Em complemento, compartilho aqui as informações da entrevista realizada com profissionais experts na atuação em condomínios no Espírito Santo, que trouxeram valiosas contribuições sobre o tema.
JULIANA MONTEIRO
Como é conduzido o processo de votação nas eleições de síndico no condomínio e quais são os mecanismos estabelecidos para garantir a transparência e a integridade do processo?
O processo de votação nas eleições se síndico em um condomínio é regido pela convenção condominial e pela legislação pertinente, geralmente a Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/1964) e o Código Civil Brasileiro. Existem regramentos diversificados para os procedimentos, como por exemplo: condomínios exigem a formação de Comissão eleitoral, entrega prévia de documentos dos candidatos para análise da Comissão e jurídico contratado aprove os candidatos, bem como a divulgação prévia dos candidatos para os condôminos. Já outros condomínios, tem a candidatura lançada no momento da assembleia, sem uma análise prévia. Os mecanismos que devem ser respeitados, são os prazos de publicação de edital, com todas as informações necessárias e ampla divulgação, através de quadro de avisos, envio por e-mail, grupos de whatsApp e outras formas de divulgação estabelecidas na Convenção. As votações em assembleia devem ser realizadas de forma organizada, em condomínios muito grandes, utilizando cédulas de forma a garantir a lisura do processo. Esses mecanismos ajudam a promover uma eleição justa e a garantir que todos os condôminos tenham a oportunidade de participar e garantir a integridade do processo. É sempre importante que os condôminos se familiarizem com as regras específicas de seu condomínio, pois elas podem variar.
Qual é o procedimento para lidar com vícios construtivos e as responsabilidade legais do condomínio e dos prestadores de serviço nesse contesto? Como são formalizados os contratos e acordos para garantir que todas as partes cumpram suas obrigações?
O síndico deve contratar em engenheiro especialista em patologias construtivas, para que seja emitido o laudo e apontado os vícios e soluções do problema. Com base nisso é que deverá ser apresentado em assembleia para conhecimento dos condôminos, e a deliberação das possíveis tratativas caso a caso. Nesses casos, é muito importante o apoio da administradora e advogado para a tomada de medidas administrativas como notificações e jurídicas covo ação judicial, buscando a reparação dos danos. Sobre as responsabilidades legais, o condomínio deve atuar de forma diligente na fiscalização e manutenção das áreas comuns, se falhar nessa responsabilidade, pode ser considerado contribuidor para o aparecimento ou agravamento dos vícios. Já os construtores, engenheiros e outros prestadores de serviços têm responsabilidades legais quanto à qualidade do trabalho realizado. Eles são responsáveis por vícios que resulte de falhas no projeto ou execução. Para formalização dos contratos e dos acordos, é primordial o apoio de um jurídico para análise e validação.
Como você documenta e gerencia as vistorias no condomínio, e quais são as implicações legais para a manutenção e reparos?
É emitido relatório mensal pelo supervisor, no qual vistoria as áreas comuns, incluindo fotos e descrevendo o que precisa ser feito. Além disso, temos a agenda das manutenções periódicas para o controle. As implicações legais vão desde a responsabilidade civil ou criminal do condomínio por danos causados a terceiros devido à falta de manutenção e até mesmo ação judicial por parte dos condôminos devido à falta de manutenção, por se sentirem prejudicados pela atuação do síndico.
Portanto, é crucial que as manutenções sejam realizadas regularmente.
Autora: Cássia Clésio – agazeta.com.br