A locação de imóveis por temporada virou um dos principais motivos de conflito em condomínios do Espírito Santo. A circulação constante de hóspedes nas áreas comuns e a falta de respeito às normas dos prédios têm gerado desconforto entre moradores, proprietários e síndicos.
A discussão ganhou ainda mais repercussão após o assassinato da corretora de imóveis Daiane Alves, de 43 anos, em Caldas Novas, Goiás, pelo síndico do prédio, Cléber Rosa de Oliveira. Segundo as investigações, os dois tinham histórico de brigas e processos, motivos que também envolviam a locação de temporada.
Lillian Thais, advogada especialista em direito imobiliário, relata que já existem processos judiciais de proprietários – que disponibilizam seus apartamentos para aluguéis em plataformas como Booking e Airbnb – contra os condomínios.
“Normalmente são os próprios condomínios que entram (na Justiça), porque os condomínios no Espírito Santo são todos residenciais, e a convenção e o regimento interno, que é a legislação do condomínio, não estão preparados para essa novidade”, explica.
Segundo Thais, sem uma proibição expressa, proprietários acabam entendendo que têm o direito de alugar os imóveis, o que gera desconforto e conflitos internos.
Aplicativos
Para Gedaias Freire da Costa, presidente do Sipces, “as convenções antigas, com no mínimo cinco anos, não têm qualquer regra de locação de unidade diária ou atípica por aplicativos ou outros meios. O STJ tem decisões sobre o tema, que, de forma geral, dizem que o condomínio pode proibir a locação via aplicativo, desde que altere a convenção. Os fundamentos da proibição são que a locação coloca em risco a segurança, a saúde e o sossego dos demais moradores”.
As reclamações mais comuns dos moradores sobre esse tipo de locação, segundo a advogada condominialista Leidiane Malini, estão ligadas principalmente à sensação de insegurança, em razão do aumento do fluxo de pessoas estranhas, além de preocupações com barulho e uso das áreas comuns.
“Embora essas preocupações sejam legítimas, entendo que o papel do síndico não deve se limitar à proibição, que costuma ser a solução mais simples. Um bom gestor deve convocar assembleia, ouvir os moradores e identificar quais são, de fato, os pontos de incômodo. A partir disso, é possível buscar soluções práticas, como estabelecer procedimentos mais claros para a entrada desses ocupantes”.
Regimento
Para Juliana Monteiro, síndica profissional, “o aluguel de temporada se fortaleceu na pandemia. A orientação que passamos é que quando há essa demanda do morador, e o regimento e a convenção não têm uma descrição específica, o assunto deve ser levado para a assembleia para alterar o regimento ou regulamentar. Ou se faz a proibição ou deve-se colocar regras, fazendo algumas restrições para tentar manter a harmonia e bom uso dos espaços”.
Bruna Lyra Duque, advogada, professora da FDV e doutora em Direito, faz um alerta: “O condomínio não pode criar impedimentos absolutos sem regras específicas. Assim, o limite jurídico está no equilíbrio entre a segurança, a norma existente no condomínio e a preservação do direito de propriedade de quem aluga”.
FIQUE POR DENTRO
Crescimento do aluguel de temporada nos condomínios
> O ALUGUEL DE temporada em condomínios é um fenômeno relativamente recente, que ganhou força especialmente durante a pandemia.
> HÁ CERCA DE CINCO anos, síndicos e administradoras passaram a lidar com esse novo modelo de locação, impulsionado por investidores que utilizam os imóveis como fonte de renda.
Falta de regulamentação
> QUANDO A CONVENÇÃO ou o regimento interno do condomínio não tratam especificamente do aluguel de temporada, a orientação é levar o tema para a assembleia.
> NESSES CASOS, os moradores decidem se a prática será proibida ou regulamentada, com possível alteração da convenção e definição clara de regras.
Regulamentação como alternativa à proibição
> EM CONDOMÍNIOS que optam por permitir o aluguel de curta duração, a solução passa pela regulamentação. São estabelecidas regras sobre acesso ao prédio, envio de documentos de identificação, uso das áreas comuns e restrições a espaços exclusivos dos moradores, como academias, buscando preservar a harmonia e a segurança.
> QUANDO NÃO HÁ proibição expressa nos documentos do condomínio, o proprietário pode alugar o imóvel por temporada. No entanto, se houver problemas como barulho excessivo, danos às áreas comuns ou descumprimento das normas internas, o condomínio pode notificar o proprietário e aplicar sanções previstas.
Sanções
> QUANDO EXISTE proibição formal, o descumprimento pode resultar em multa e, em último caso, ação judicial. A expulsão do morador é a medida mais grave, segundo especialistas, e só pode ser determinada pela Justiça, após etapas como notificação e penalidades administrativas.
Limites da atuação do síndico
> O SÍNDICO NÃO pode agir como “xerife”. Cortes de água, gás, luz ou restrições ao uso de áreas comuns são proibidos por decisões judiciais. Esse tipo de conduta é ilegal e pode gerar ações judiciais.
> A ATUAÇÃO DEVE sempre respeitar a lei e o direito de propriedade.
Fonte: jornal A Tribuna