Taxas de condomínio para reformas, conserto de elevador, ampliação da área de lazer, entre outras obras. Para muitos moradores, as cobranças extraordinárias podem criar insatisfação e causar até brigas, além de afetar o orçamento das famílias.
Brigas por conta dessas tarifas e também das taxas regulares, cobradas mensalmente, levaram cerca de 3.600 moradores do Espírito Santo a ingressarem na Justiça nos últimos 12 meses, conforme estimativa do advogado imobiliário Diovano Rosetti com base em dados do mercado imobiliário e do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
O CNJ mostra que, só nos quatro primeiros meses deste ano, foram 1.451 novos casos no Estado.
Presidente do Sindicato Patronal de Condomínios (Sipces), Gedaias Freire explicou que a maior parte da inadimplência com as taxas condominiais em geral vem de devedores contumazes, que repetidamente deixam de pagar.
“O processo de cobrança passa por envio de carta de notificação, medidas de cobrança extrajudicial, e, se necessário, pode avançar para a cobrança judicial”, afirmou.
Ele pontuou que, nos condomínios, as despesas se dividem em ordinárias e extraordinárias. “As taxas ordinárias são aprovadas por maioria simples dos condôminos, com base no orçamento anual. Já as extraordinárias vão depender do que se trata essa despesa”, disse.
Exemplos comuns que levam casos à Justiça são situações em que o síndico cobra uma taxa extra sem instruções claras ou aprovação adequada, segundo a síndica profissional Juliana Monteiro:
“Leva o síndico a convocar uma assembleia extraordinária para ratificar a cobrança da cota extra, e até casos em que o morador contesta a cobrança na Justiça, fazendo o pagamento das cotas via depósito judicial”.
Ela frisou que é importante que a cobrança seja autorizada pela assembleia geral, com previsão na pauta do edital de convocação e aprovação dos condôminos na assembleia.
Se houver convocação regular para assembleia, que definirá a taxa extra e alcançar o quórum necessário e se aprovada, todos os moradores têm de suportar, mesmo aqueles que não concordam, destacou Rosetti.
A fixação do valor e da quantidade das cotas extras depende do quanto é necessário arrecadar para custear as despesas, as obras e os reparos do condomínio, de acordo com o advogado imobiliário Gilmar Custódio. “Em assembleia, são apresentados os orçamentos e deliberado o valor, a forma de arrecadação e a periodicidade”, afirmou.
Proprietários versus inquilinos
Conflitos entre proprietários e inquilinos por conta das taxas de condomínio também são comuns, muitas vezes por falta de uma comunicação clara no contrato de aluguel ou mesmo do síndico.
A maior causa de conflitos sobre taxa extra entre locatários e locadores envolvem reposição do fundo de reserva, segundo o advogado imobiliário Gilmar Custódio. No geral, a taxa extra fixada para arcar com despesas extraordinárias é de responsabilidade do proprietário.
“A lei de locação distingue claramente o que é despesa ordinária e extraordinária, onde o locatário é obrigado a suportar o pagamento das despesas ordinárias incluindo a reposição do fundo de reserva total ou parcial, quando utilizado no custeio das despesas o rdinárias”, explicou Custódio.
Ou seja, se a taxa extra for estabelecida para repor o fundo de reserva gasto com despesas ordinárias, será de responsabilidade do locatário e não do locador, reforçou o advogado.
Não cabe ao síndico determinar quem é o responsável pelo pagamento, pois tal obrigação deriva da lei, de acordo com Custódio.
“Contudo, é indispensável constar na ata de deliberação da assembleia a que se refere a obra ou reparo, especificando claramente a finalidade da arrecadação, principalmente quando se tratar de reposição do fundo de reserva, cuja responsabilidade será do locatário”.
O advogado imobiliário Diovano Rosetti reforçou: “o síndico tem um papel fundamental nesse caso. Com clareza, constando em ata, evitaria muitos conflitos entre moradores”.
Ele exemplificou um caso de taxa extra para construção de uma calçada cidadã. “O locatário não pagaria essa taxa, pois tal obra seria de responsabilidade do locador e ficaria incorporado ao imóvel”.
A responsabilidade pelo pagamento da taxa extra pode variar de acordo com o contrato de locação firmado entre proprietário e inquilino, segundo a síndica profissional Juliana Monteiro.
“É recomendável que essa condição seja prevista no contrato de aluguel, deixando claro quem assume esse custo. Se não houver disposição expressa, a responsabilidade normalmente recai sobre o proprietário, que é quem consta na matrícula do imóvel”.
Alta na inadimplência com as tarifas
A inadimplência da taxa de condomínio subiu em março e atingiu 6,8% na média nacional.
O valor é o maior dos últimos 10 meses, segundo levantamento realizado e divulgado pela Superlógica, plataforma de soluções tecnológicas e financeiras para os mercados condominial e imobiliário.
O pico de inadimplência condominial nos últimos 12 meses havia sido em maio do ano passado, quando a taxa ficou em 7,6%.
Já em relação a fevereiro deste ano, o índice apurado foi de 5,9%. O menor percentual dos últimos 12 meses foi registrado em dezembro do último ano: 5,7%.
Em março, as taxas de inadimplência de condomínio de até R$ 500 atingiram 10,26%, alta de 0,36 ponto percentual em relação a fevereiro, a segunda maior marca dos últimos 12 meses.
A inadimplência do mercado condominial vem subindo, e dois dos motivos são o aumento da inflação e da taxa de juros, segundo João Baroni, diretor de crédito do grupo Superlógica.
“São fatores que reduzem o poder de compra da população e, consequentemente, aumentam a inadimplência – sobretudo a condominial, dada a prioridade de pagamento das pessoas por despesas mais caras, como cartão de crédito, aluguel, empréstimos e cheque especial”, disse.
A base de dados que embasa o índice é composta por aproximadamente 300 mil condomínios de todas as regiões do Brasil, somando mais de 4,2 milhões de imóveis — incluindo casas e apartamentos —, que possuem boletos que estão há mais de 90 dias sem pagamento.
Todos os dados são anonimizados, ou seja, não são passíveis de associação a um indivíduo, direta ou indiretamente.
O levantamento levou em consideração o valor da taxa de condomínio, o tipo de imóvel — apar – tamento ou casa — e a sua localização, além das datas de vencimento e pagamento, que mostram se há inadimplência ou não.
Consequências da dívida
A inadimplência da taxa condominial traz consequências prejudiciais tanto para os moradores como para o próprio condomínio.
Se, de um lado, o morador corre o risco de perder até o imóvel por não pagar a cota, caso a dívida seja judicializada e o bem, colocado em leilão, de outro, o gerenciamento de gastos por parte da administração condominial torna-se incerto, muitas vezes inviabilizando manutenções de rotina e obras de melhoria.
O grande risco dos inadimplentes passa por penhora de contas bancárias, veículos e do próprio imóvel, que pode ir a leilão, segundo Gedaias Freire, presidente do Sindicato Patronal de Condomínios (Sipces).
“No leilão, na segunda praça, pode ser vendido por 55% do valor de avaliação do imóvel”, explicou Freire.
O representante do sindicato destacou que o proprietário deve acompanhar e fiscalizar de perto o cumprimento das obrigações contratuais pelo inquilino.
“Em caso de atraso, é importante agir rapidamente, notificando formalmente o locatário e buscando solução amigável antes de recorrer ao Judiciário”, explicou Gedaias Freire.
Brigas por taxas de condomínio
– Taxa extra é uma cobrança para situações imprevisíveis, como obra emergencial
– Nos últimos 12 meses, cerca de 3.600 moradores do Espírito Santo buscaram a Justiça por dicusões por conta de taxas de condomínioa exemplo da taxa extra.
Todos os moradores têm de concordar?
Segundo o Código Civil Brasileiro, as taxas extraordinárias são divididas em:
> VOLUPTUÁRIAS: reformas de embelezamento, como trocar o granito da fachada só por causa da cor. Eles exigem a aprovação de 2/3 de todos os condôminos.
> ÚTEIS: obras e serviços que melhoram o uso comum, como o investimento em segurança ou aumento da área de lazer. Para essas, é necessária aprovação de 50% mais um dos condôminos.
> URGENTES: evitar deterioração ou conservar o bem. Síndico pode realizar a medida sem passar por assembleia e, depois, referendar apenas com maioria simples dos presentes na votação.
Casos de emergência
> O ARTIGO1.341 do Código Civil permite a realização de obras emergenciais pelo síndico, ou em caso de sua omissão ou impedimento, por qualquer condômino.
> EXEMPLO: incluem vazamentos graves, rachaduras que comprometem a estrutura, falhas elétricas perigosas, entre outros.
> NO CASO de obras urgentes importem em despesas excessivas ao condomínio, elas somente poderão ser realizadas após a aprovação da assembleia, especialmente convocada para esse fim.
Limite de valor de taxas
> NÃO HÁ LIMITES para definição da taxa extra. Vai depender do valor da taxa e a obra que se quer fazer, levando em conta também a capacidade de pagamento dos moradores.
CONFLITOS ENTRE PROPRIETÁRIOS E INQUILINOS
As taxas de condomínio também criam conflitos entre proprietários e inquilinos.
QUEM PAGA A TAXA?
> VIA DE REGRA, a taxa extra fixada para arcar com despesas extraordinárias é de responsabilidade do proprietário (locador).
> CONTUDO, coube a Lei de Locação distinguir claramente o que é despesa ordinária e extraordinária, onde o locatário é obrigado a suportar o pagamento das despesas ordinárias, incluindo a reposição do fundo de reserva total ou parcial, quando utilizado no custeio das despesas ordinárias
> OU SEJA, se a taxa extra for estabelecida para repor o fundo de reserva gasto com despesas ordinárias, ela será de responsabilidade do locatário e não do locador.
> NÃO CABE ao síndico determinar quem é o responsável pelo pagamento, pois tal obrigação deriva da lei. Contudo, é indispensável constar na ata de deliberação da assembleia a que se refere a obra ou reparo, especificando claramente a finalidade da arrecadação, principalmente quando se tratar de reposição do fundo de reserva, cuja responsabilidade será do locatário.
CONTRATO DE ALUGUEL
Para evitar problemas e a necessidade de acionar a Justiça, a recomendação é realizar uma análise detalhada do perfil do inquilino, incluindo verificação de antecedentes financeiros, referências de locações anteriores e comprovação de renda, o que pode auxiliar a verificar se o locatário tem condições de honrar os compromissos assumidos.