O combate à inadimplência nos condomínios, em constante crescimento nos últimos meses, vai ganhar um grande reforço. As mudanças no Código de Processo Civil, previstas para iniciar em 18 de março, tornarão a cobrança e quitação da dívida condominial mais rápida.
As mudanças no Código de Processo Civil atingem vários aspectos legais de nosso dia a dia. No que diz respeito aos condomínios, a principal mudança fica por conta de transformar a cobrança da taxa condominial em um título executivo extrajudicial. O que é isso? São títulos que autorizam o seu cumprimento forçado, não admitindo interpretação extensiva dos mesmos.
Assim os condomínios conseguem receber de forma mais rápida os valores devidos pelos condôminos inadimplentes.
No código atual (antes de 18 de março), o condomínio entra com a ação contra o condômino com taxas em atraso, que por sua vez pode ou não contestar a ação. Supondo que esteja tudo correto com a ação, o condomínio ganha essa primeira fase, que é a de provar que aquela pessoa deve ao condomínio. Esse período pode levar alguns anos. Após essa fase, a ação vai para a fase executiva, quando o condômino inadimplente é realmente convocado a efetivar o pagamento. Só agora é que o devedor vai realizar a quitação ou nomear bens a leilão.
Com o novo Código as taxas de condomínio são consideradas título executivo extrajudicial e as cobranças começarão já na fase de execução. Os devedores terão três dias úteis para saldar a dívida ou indicar bens e imóveis para leilão ou hasta pública.
“A expectativa é ganhar tempo e receber o valor devido de forma mais rápida, mantendo as atividades e compromissos financeiros do condomínio em dia, sem que ninguém saia prejudicado”, afirma o diretor da M&M Gestão Condominial, Cyro Bach Monteiro.
Uma ação mais rápida não tira a possibilidade de defesa do condômino devedor. A diferença é que o processo já começa em um ponto mais avançado do que hoje, tornando todo o processo mais ágil.
O devedor poderá questionar o débito e apresentar possíveis erros. Em caso de concordância ou comprovação do débito, o condômino inadimplente fará a quitação integral ou negociará como será feito o pagamento, podendo pagar 30% do valor da dívida e parcelar o restante em até 6 vezes.
Mas o condomínio deve ficar atento ao cumprimento de alguns requisitos básicos para realizar qualquer tipo de execução, conforme o novo Código.
CAPÍTULO IV –
DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA REALIZAR QUALQUER EXECUÇÃO
Seção I – Do Título Executivo
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
X – O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, prevista na respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
Para realizar essa comprovação e entrar com o processo o condomínio precisará juntar alguns documentos:
- Boleto condominial e cópia da convenção, atas que aprovaram as despesas e a ata de eleição de síndico;
- O demonstrativo de débito atualizado até a data da propositura da ação.
Quando se tratar desse tipo de execução (nesse caso deve constar do demonstrativo o nome completo do devedor, o índice de correção monetária adotado, a taxa de juros de mora aplicada, o termo inicial e final da correção e dos juros aplicados e eventuais descontos, se concedidos, tudo em conformidade com o parágrafo único da letra “d” do artigo 755 do CPC); - Demonstrar por ata ou convenção a data de vencimento da obrigação de pagamento da cota condominial;
- Pedir a citação do devedor;
- Se houver credor pignoratício, hipotecário ou usufrutuário, requerer a intimação dos mesmos e, por fim,
- Indicar os bens à penhora ou o próprio imóvel sendo o caso;
Nos casos em que já há ação contra um condômino, e após a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, caso o condômino continue atrasando as taxas, o condomínio terá que mover ações adicionais de execução, podendo escolher pelo procedimento antigo ou pelo novo CPC.
Outro ponto pouco divulgado em outros meios de comunicação, e que ainda não ficou muito claro, é quanto à utilização de mediação e arbitragem antes do processo ir para o Judiciário. Com o novo CPC as ações serão julgadas em ordem cronológica, evitando que processos mais complexos fiquem “esquecidos”.