Decis\u00f5es recentes do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) deram a s\u00edndicos o poder de proibir que propriet\u00e1rios de im\u00f3veis em condom\u00ednios possam alugar apartamentos, de forma di\u00e1ria, em plataformas de loca\u00e7\u00e3o. O entendimento do STJ pode afetar 5 mil im\u00f3veis no Estado.<\/p>\n
O dado foi obtido com base em um levantamento feito pelo advogado especializado em direito imobili\u00e1rio, Diovano Rossetti. Ele detalha que as decis\u00f5es, que v\u00eam ocorrendo em diferentes estados do Pa\u00eds, est\u00e3o criando jurisprud\u00eancia e causado preocupa\u00e7\u00e3o entre propriet\u00e1rios.<\/p>\n
\u201cAt\u00e9 recentemente, o entendimento era de que a proibi\u00e7\u00e3o deveria estar descrita expressamente na conven\u00e7\u00e3o condominial. Isso \u00e9 uma estrat\u00e9gia que ainda pode ser usada para garantir a proibi\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o mais a \u00fanica\u201d, afirma Rossetti.<\/p>\n
Segundo ele, o entendimento atual \u00e9 de que basta que a conven\u00e7\u00e3o defina que o pr\u00e9dio \u00e9 residencial para que seja caracterizada a proibi\u00e7\u00e3o, como ocorreu em um caso no Rio de Janeiro.<\/p>\n
As decis\u00f5es n\u00e3o pro\u00edbem todas as formas de aluguel nas plataformas. Rossetti explica que ainda n\u00e3o h\u00e1 uma posi\u00e7\u00e3o consolidada sobre o tema, mas que as decis\u00f5es recentes do Tribunal est\u00e3o criando uma jurisprud\u00eancia sobre o tema.<\/p>\n
\u201cA lei prev\u00ea que \u00e9 poss\u00edvel alugar um im\u00f3vel para temporada. Mas no caso de quem aluga di\u00e1rias para v\u00e1rias pessoas diferentes, o entendimento da Justi\u00e7a \u00e9 de que isso retira o car\u00e1ter de resid\u00eancia e configura como loca\u00e7\u00e3o de hotelaria\u201d.<\/p>\n
A Airbnb afirmou que o aluguel por temporada no Brasil \u00e9 legal e expressamente previsto na Lei do Inquilinato, e que as decis\u00f5es do STJ referem-se a casos espec\u00edficos e pontuais. \u201cE n\u00e3o determinam a proibi\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o via Airbnb em condom\u00ednios\u201d, afirma a empresa.<\/p>\n
Presidente do Sindicato Patronal dos Condom\u00ednios (Sipces), Gedaias Freire da Costa, explica que a situa\u00e7\u00e3o tem ocorrido porque \u00e9 frequente que vizinhos dos propriet\u00e1rios fiquem incomodados com a presen\u00e7a de \u201cestranhos\u201d.<\/p>\n
\u201cEle, nesse caso, pode fazer uma reclama\u00e7\u00e3o no livro de ocorr\u00eancias e o s\u00edndico deve, primeiramente, notificar o propriet\u00e1rio. Em caso de reincid\u00eancia, ele poder\u00e1 aplicar a multa ou inclusive entrar com uma a\u00e7\u00e3o judicial\u201d.<\/p>\n
Multa chega a cinco vezes a taxa<\/strong> \u201cCondom\u00ednios j\u00e1 est\u00e3o realizando assembleias para incluir uma proibi\u00e7\u00e3o expressa dessa modalidade de aluguel, por plataformas de loca\u00e7\u00e3o. Junto da proibi\u00e7\u00e3o, tamb\u00e9m tem sido inclu\u00edda a previs\u00e3o de multa, que pode ser de at\u00e9 cinco vezes o valor cobrado pela taxa de condom\u00ednio\u201d.<\/p>\n Gedaias detalha que praticamente todos os condom\u00ednios j\u00e1 definem, em suas conven\u00e7\u00f5es, se o im\u00f3vel \u00e9 ou n\u00e3o exclusivamente residencial (boa parte das exce\u00e7\u00f5es s\u00e3o casos de pr\u00e9dios que funcionam como apart-hot\u00e9is).<\/p>\n \u201cJudicialmente, nas \u00faltimas decis\u00f5es do STJ isso tem bastado. Mas para quem quer se garantir, \u00e9 poss\u00edvel realizar uma assembleia, com a presen\u00e7a de dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos,\u00a0 para incluir a determina\u00e7\u00e3o de que tal modalidade de aluguel \u00e9 proibida, e incluir o valor da multa de forma pr\u00e9-determinada\u201d, afirmou.<\/p>\n Associa\u00e7\u00e3o dos hot\u00e9is elogia decis\u00e3o<\/strong> ENTENDA<\/strong><\/em><\/p>\n Entendimento jur\u00eddico<\/em> > DIANTE DISSO, os condom\u00ednios s\u00e3o autorizados pela lei a proibir as loca\u00e7\u00f5es do tipo mediante a vota\u00e7\u00e3o em assembleia com qu\u00f3rum m\u00ednimo de dois ter\u00e7os dos moradores e altera\u00e7\u00e3o da Conven\u00e7\u00e3o do Condom\u00ednio.<\/p>\n > NESTE CASO, o s\u00edndico deve se atentar \u00e0s medidas de seguran\u00e7a e se responsabilizar por elaborar normas para a pr\u00e1tica em conjunto com os moradores.<\/p>\n > J\u00c1 H\u00c1 CASOS NA JUSTI\u00c7A, por\u00e9m, em que o STJ entendeu que apenas o fato de a conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio prever que o pr\u00e9dio \u00e9 de car\u00e1ter residencial bastou como argumenta\u00e7\u00e3o contra tal modalidade de aluguel.<\/p>\n Regras e levantamento<\/em> > SEGUNDO LEVANTAMENTO realiza – do pelo advogado Diovano Rossetti, 5 mil im\u00f3veis no Estado est\u00e3o atualmente dispon\u00edveis para aluguel de curta temporada em plataformas digitais, e podem ser afetados.<\/p>\n Proibi\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 total<\/em> > AL\u00c9M DISSO, a proibi\u00e7\u00e3o n\u00e3o afeta a possibilidade de o propriet\u00e1rio utilizar sua unidade como resid\u00eancia ou de alug\u00e1-la por per\u00edodos mais longos, at\u00e9 mesmo pelas pr\u00f3prias plataformas.<\/p>\n > A LEI AINDA determina que o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel deve obter uma licen\u00e7a para loca\u00e7\u00e3o de curta temporada e que notifique os outros moradores e o s\u00edndico antes de alugar sua unidade.<\/p>\n
\nO presidente do Sindicato Patronal dos Condom\u00ednios (Sipces), Gedaias Freire da Costa, destaca que, caso um propriet\u00e1rio ignore as notifica\u00e7\u00f5es do s\u00edndico e insista em desrespeitar a conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio e alugue di\u00e1rias de seu im\u00f3vel via aplicativo, poder\u00e1 ter de pagar uma multa equivalente a at\u00e9 cinco vezes o valor do condom\u00ednio.<\/p>\n
\nO presidente da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira da Ind\u00fastria de Hot\u00e9is no Estado (ABIH-ES), N\u00e9rleo Caus, elogiou a posi\u00e7\u00e3o do STJ sobre o tema, mas se preocupa com o fato de n\u00e3o haver uma legisla\u00e7\u00e3o oficial sobre a quest\u00e3o. Ele diz ser necess\u00e1ria uma regula\u00e7\u00e3o do setor, j\u00e1 que as plataformas \u201ccompetem\u201d com o setor de hotelaria de forma desigual e ainda reduzem a arrecada\u00e7\u00e3o do poder p\u00fablico. \u201cQuando fui presidente nacional, cheguei a apresentar uma minuta para proibir a opera\u00e7\u00e3o dessas plataformas da forma como estava sendo, porque h\u00e1 uma desigualdade arrecadat\u00f3ria e fiscal que nos prejudica em face a esse mundo paralelo\u201d.<\/p>\n
\n> DESDE 2022, a Justi\u00e7a entende que a loca\u00e7\u00e3o de curta temporada em plataformas digitais de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o se enquadra nas liberdades proporcionadas pelo direito de propriedade do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, uma vez que a alta rotatividade da hospedagem at\u00edpica e de uso n\u00e3o residencial promove amea\u00e7a \u00e0 seguran\u00e7a, e ao sossego dos cond\u00f4minos.<\/p>\n
\n> OS CONDOM\u00cdNIOS tamb\u00e9m s\u00e3o autorizados a estabelecer regras diante da pr\u00e1tica e podem incluir um limite para a quantidade de im\u00f3veis autorizados, restri\u00e7\u00f5es no n\u00famero de h\u00f3spedes por im\u00f3vel, regras de comportamento e restri\u00e7\u00f5es de acesso \u00e0s \u00e1reas comuns.<\/p>\n
\n> A PROIBI\u00c7\u00c3O da loca\u00e7\u00e3o de curta temporada pelas plataformas n\u00e3o implica uma proibi\u00e7\u00e3o total da propriedade, j\u00e1 que o propriet\u00e1rio ainda pode alugar sua unidade de outras formas, como por meio de imobili\u00e1rias.<\/p>\n